Guangzhou Arbitration Commission

土地使用权与建筑物所有权是两个独立的不同物权。一般情况下，土地使用权取得在先，建筑物所有权取得在后。土地使用权是基于土地使用权人的受让行为而取得的，建筑物所有权是基于发包人的投资和承包人的施工行为而取得的。土地使用权与建筑物所有权虽相互结合，但并非不能分离。

《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第417条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”由此可见，所谓房地不可分，是指建设用地使用权与建筑物所有权在处理时应当一并同时处理。建设用地使用权抵押中的抵押权人，其仅就建设用地处分后所得价款有优先受偿权，对新增建筑物处分后所得价款无权优先受偿。

《广东省高级人民法院关于印发〈全省民事审判工作会议纪要〉的通知》（粤高法〔2012〕240号）第28条规定：“建设工程价款优先受偿的范围仅限于建设工程价值，不包括建设工程范围内的建设用地使用权价值。”《浙江省高级人民法院执行局关于印发〈执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答〉的通知》（浙高法执〔2012〕2号）第4条规定：“建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。”